[정치] 더 신속한 퇴거 절차와 임대차 계약의 새로운 규정 새 법 시행으로 집주인과 세입자에게 달라지는 변화 > 아르헨티나 뉴스

아르헨티나 상원은 「사유재산 불가침법(Inviolabilidad de la Propiedad Privada)」 제정안을 가결(반쪽 승인, Media Sanción)했다.

이 법안은 도시 및 농촌 부동산의 퇴거(명도) 절차를 개편하는 내용을 담고 있으며, 아직 하원의 최종 승인을 받아야 한다.

법안의 목적은 부동산 명도와 관련한 사법 절차를 신속하게 진행하고, 부동산 소유자와 해당 부동산에 권리를 가진 사람들이 보다 효과적으로 권리를 행사할 수 있도록 제도를 개선하는 데 있다.

가장 큰 변화 중 하나는 명도 소송이 '신속심리 절차(Juicio Sumarísimo)'를 통해 진행되도록 한 것이다. 이는 기존의 일반 소송보다 훨씬 간소하고 빠르게 진행되는 사법 절차를 의미한다.

또한 명도 소송을 제기할 수 있는 대상도 확대된다.

기존에는 부동산 소유자만 명도 소송을 제기할 수 있었지만, 법안이 시행되면 점유로 인해 자신의 권리나 정당한 이익이 침해되었음을 입증할 수 있는 사람이라면 누구나 부동산 반환(명도)을 청구할 수 있게 된다.

주거용 임대차 계약의 경우, 이번 법안은 임대료 미납을 이유로 명도 소송을 제기하기 전에 반드시 거쳐야 하는 사전 절차를 새롭게 규정하고 있다.

집주인은 먼저 세입자에게 공식적으로 미납 사실을 통보(최고)해야 하며, 체납된 임대료를 납부할 수 있도록 최소 10일의 기간(연속 10일)을 부여해야 한다.

또한 이 통지는 임대차 계약서에 기재

또한 이 통지는 임대차 계약서에 기재된 주소로 전달할 수 있으며, 전자적 수단(이메일 등)을 통해서도 통지가 가능하도록 규정하고 있다.

사유재산 불가침법: 집주인과 세입자에게 달라지는 주요 내용

세입자가 집주인이 통보한 최소 10일의 기한 내에도 임대료 체납을 해결하지 않을 경우, 집주인은 법에서 규정한 가장 신속한 절차를 통해 명도(퇴거) 소송을 제기할 수 있다.

또한 법안은 임대차 계약이 종료되면 세입자는 즉시 주택을 반환해야 하며, 집주인은 열쇠 인수를 거부하거나 이를 조건으로 반환을 지연시킬 수 없도록 규정하고 있다.

집주인이 열쇠 수령을 거부하는 경우

법안은 집주인이 열쇠를 받지 않으려는 경우를 대비한 절차도 마련했다.

세입자는 법원에 열쇠를 공탁(사법적 공탁)할 수 있으며, 법에서 정한 요건을 충족하면 집주인에게 공식적으로 통지한 시점부터 임대료와 기타 부수적인 의무가 더 이상 발생하지 않는다.

무단 점유(불법 점거)에 대한 신속한 조치

이번 법안의 핵심 내용 중 하나는 무단 점유 또는 불법 점거에 대한 대응 강화이다.

이 경우 판사는 청구인의 권리가 상당한 개연성이 있다고 판단되면, 청구인이 **선서보증(caución juratoria)**을 제공하는 것을 조건으로 **부동산의 즉각적인 반환(명도)**을 명령할 수 있다.

이는 부동산 회수 절차가 장기간 지연되는 문제를 방지하기 위한 조치이다.

취약계층 보호 규정도 포함

법안은 미성년자, 장애인 또는 보호가 필요한 고령자가 점유자에 포함된 경우도 고려하고 있다.

이러한 경우에는 미성년자보호청(Ministerio Público Tutelar)과 관련 사회보호기관이 절차에 참여해야 한다.

또한 판사는 임시 거주지를 마련할 수 있도록 최대 10일의 유예기간을 부여할 수 있다.

명도 절차의 통지 방식도 변경

법안은 명도 소송의 통지 절차도 개선했다.

특별히 지정된 송달 주소가 없는 경우에는

해당 부동산 주소 또는
등록된 전자주소(전자송달 주소)

로 소송을 통지할 수 있도록 했다.

또한 집행관(법원 집행관)은

점유자의 신원을 확인하고,
신분증 등 관련 서류를 요구하며,
필요한 경우 경찰 등 공권력의 지원을 요청할 수 있는 권한을 갖게 된다.

핵심 변경 사항 요약

임대료 미납 시 최소 10일의 납부 기회 제공 후 신속한 명도 소송 가능
임대차 종료 시 세입자는 즉시 주택을 반환해야 하며, 집주인은 열쇠 수령을 거부할 수 없음
집주인이 열쇠 인수를 거부하면 세입자는 법원 공탁을 통해 의무를 종료할 수 있음
불법 점거에 대해서는 법원이 신속한 명도를 명령할 수 있는 권한 강화
미성년자·장애인·취약계층이 있는 경우에는 보호 절차와 최대 10일의 유예기간 부여
명도 소송 통지 방식이 간소화되고, 집행관의 권한이 확대됨

법안은 명도 절차에서 중요한 정보를 고의로 숨기는 경우에 대한 제재 규정도 포함하고 있다.

일정한 경우에는 명도 소송을 제기한 사람이 핵심 사실을 누락하거나 은폐한 것으로 확인될 경우, 상대방에게 마지막 월세의 최대 10배에 해당하는 금액을 배상하는 벌금을 부과받을 수 있다.

집주인과 세입자에게 미치는 영향

집주인에게 가장 큰 변화는 계약 위반, 무단 점유 또는 불법 점거가 발생했을 때 보다 신속한 절차와 강화된 사법적 수단을 통해 부동산을 회수할 수 있게 된다는 점이다.

반면 세입자의 경우에는 명도 소송 전에 반드시 사전 통지 절차를 거치도록 하는 보호 장치가 유지되며, 이미 주택을 반환하려는 의사를 밝혔음에도 집주인이 이를 받아들이지 않아 불필요하게 임대료나 추가 의무가 계속 발생하는 상황을 방지하기 위한 제도적 장치도 마련됐다.

현재 법안의 진행 상황

이번 법안은 치열한 정치적 협상 끝에 상원에서 '반쪽 승인(Media Sanción)'을 통과했다.

정부(여당)는 사유재산 보호 관련 법안은 통과시키는 데 성공했지만, 필요한 찬성표를 확보하기 위해 '토지법(Ley de Tierras)'과 '산불관리법(Ley de Manejo del Fuego)' 관련 조항은 법안에서 제외해야 했다.

이제 법안은 하원(Cámara de Diputados)으로 넘어가 최종 심의를 거치게 되며, 하원에서 통과될 경우 정식 법률로 시행될 예정이다.

핵심 요약

이번 개정안이 최종 통과될 경우,

집주인은 임대료 연체나 불법 점유 등에 대해 더 빠르고 효율적으로 부동산을 회수할 수 있는 권리가 강화된다.
세입자는 명도 소송 전 사전 통지와 시정 기회를 보장받고, 집주인이 열쇠 인수를 거부하는 경우에도 법적 의무가 계속 발생하지 않도록 보호받게 된다.
법안은 현재 상원을 통과한 상태이며, 최종 시행을 위해서는 하원의 승인이 남아 있다.

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