[경제] 부동산 시장, 반등 신호 포착 : 회복 조짐 보이는 ‘벽돌(건설)’ 투자

환율 규제, 주택담보대출의 부재, 핵심 지역에서 최대 40%에 달하는 달러 기준 가격 하락 등으로 장기간 침체를 겪었던 아르헨티나 부동산 시장이 최근 반등의 조짐을 보이기 시작했다. 회복세가 아직 고르게 나타나지는 않고 있으며 결정적인 전환점이라고 보기는 이르지만, 업계 주요 인사들은 투자자들의 심리와 일부 주요 지역의 시장 흐름에서 확연한 변화가 감지된다고 입을 모은다. 특히 부에노스아이레스 시와 멘도사, 코르도바 등 내륙 도시들에서는 잠재 수요가 살아나고 있다는 분석이다.

“투자자들이 다시 시장의 중심에 섰습니다. 중고 주택의 달러화 가격은 여전히 낮은 수준이지만, 많은 지역에서 이미 바닥을 찍었습니다. 재평가가 뚜렷하게 나타나는 곳도 있습니다”라고 20년 넘게 업계에 몸담아온 부동산 정보 플랫폼 ‘Mercado Inmobiliario’의 창립자 디에고 알바레스 에스핀은 설명했다.

그의 견해에 따르면, 금융 환경이 더욱 경색되고 페소화 기반 투자 대안의 변동성이 커지는 가운데, 부동산(일명 ‘벽돌’)은 다시 자산 가치 보존 수단으로 주목받고 있다.

현재까지 부에노스아이레스시(CABA)와 부에노스아이레스주를 합쳐 2025년 4월까지 총 35,000건 이상의 주택이 매매된 것으로 양 지역 공증인 협회의 집계에서 나타났다.

이처럼 초기 회복세가 나타나는 배경 중 하나는 환율 통제(세뽀) 해제에 대한 기대 변화다. 아직 전면적인 조치는 시행되지 않았지만, 정부가 환율 자유화로 이행하겠다는 신호를 보내면서 신규 개발과 현금 거래에 대한 관심이 살아나기 시작했다. “이런 국면에서는 거시경제가 안정되기 시작할 때, 달러를 보유한 투자자들이 반등에 앞서 움직인다”고 디에고 알바레스 에스핀은 강조했다.

개발업체 측에서도 분위기가 조금씩 바뀌고 있다. HA 엠프렌디미엔토스의 대표 이그나시오 알다사발은 “몇 년간의 침체를 지나 시장이 다시 재편되고 있다”고 설명하며, “토지 가치가 다시 중요한 요소로 부상했고, 프로젝트는 훨씬 정밀하게 분석되며, 실제 수요가 있는 지역에 우선순위를 둔다. 지금은 무엇보다도 기능성, 효율성, 접근성이 좋은 상품이 선호된다”고 덧붙였다.

이와 관련해 그는 “최근 문의가 가장 많은 상품은 교통이 편리한 신흥 혹은 안정된 지역의 원룸 또는 투룸 아파트”라고 밝히며, “주거 목적뿐 아니라 자산 보호 수단으로 매입하는 수요도 많다. 시장이 더 이성적이고 신중해졌지만, 그렇다고 비활성화된 것은 아니다”라고 덧붙였다.

■ 반등을 이끄는 주요 지역들
2025년 1분기 기준으로 반등세가 두드러진 지역은 빌라 크레스포, 파르케 차카부코, 차카리타, 알마그로 북부 등이다. 이들 지역에서는 위치가 좋고 유지 상태가 양호하며 즉시 입주 가능한 유닛 가격이 평균 5~8% 상승했다.

한편, 부동산 개발사 De.De.의 파트너 산티아고 비탈리는 “부가가치가 있는 개발 프로젝트에 대한 관심이 분명히 회복되고 있다”고 말하며, “디자인, 입지, 합리적인 가격을 갖춘 상품은 확실히 수요가 있다. 지금 시장의 핵심은 ‘차별화’에 있다. 거래 수는 줄었지만, 훨씬 선별적인 수요가 남아 있다”고 분석했다.

비탈리는 2024년 들어 건설 비용이 달러 기준으로 급등한 점도 강조했다. 현재는 평균 m²당 최소 1,600달러 이상으로, 투자 결정을 미루는 것이 더 이상 매력적인 전략이 아니라고 분석했다.
“m²당 가격이 더 떨어지기를 기다리던 사람들은 이미 가장 좋은 진입 시점을 놓쳤습니다. 지금은 회복세가 느리긴 해도, 더 이상 가격이 하락하지 않는다는 것을 시장이 인식하고 있습니다.”

현재 시세

부동산 업계 관계자들에 따르면, 현 시세는 이러한 변곡점을 반영하고 있다 :

• 신축 건물(준공 완료 전 프로젝트 포함):
  m²당 2,600~3,200달러

  • 예: 빌라 크레스포(Villa Crespo), 차카리타(Chacarita) 지역의 잘 갖춰진 2룸 아파트는 12만 달러 초과

• 내륙 도시의 경우 (로사리오, 코르도바, 멘도사):
  m²당 1,600~2,200달러, 위치 및 프로젝트 규모에 따라 상이

  • 참고: 로사리오는 2025년 들어 등기 건수가 200% 증가

부에노스아이레스 인기 지역별 아파트 가격 (2025년 기준)

(자료: 디에고 알바레스 에스핀)

- 대상 지역 : 팔레르모, 레꼴레타, 벨그라노, 꼴레히알레스
- 유형별 가격 (23룸, 5075m²)

기타 고려사항 및 시장 전망

• 분양 중 아파트는 일부 달러 할부 조건 제공 가능

• **건물의 특성(편의시설, 관리비, 준공 조건 등)**이 최종 가격에 큰 영향을 줌

• 모기지 대출 재개에 대한 기대감도 커지고 있음

부동산 개발사 관계자들은 “장기 대출의 복귀가 회복을 본격화하는 결정적 계기가 될 것”이라 보고 있다. HA 엠프렌디미엔토스 대표 알다사발은 “현재 은행들은 여력이 부족하고, 대출 포트폴리오를 회전시킬 외부 자금 유치가 필요하다”고 설명했다.

비탈리는 “모기지 시장의 부흥을 위해서는 두 가지 조건이 필요하다”고 말했다.

1. 거시경제 안정성

2. 위험 프리미엄(Riesgo País) 400포인트 이하 유지

이러한 조건은 2025년 대선 이후인 2025년 말~2026년 초에나 충족될 가능성이 높다고 전망했다.

ㅇ결 론 : 조심스럽지만 확실한 ‘새 사이클’ 시작

부동산 업계는 현재를 “거래량은 크지 않지만, 새로운 사이클이 조용히 시작된 시기”로 보고 있다.
“이번 회복은 자동적이지도, 일률적이지도 않습니다. 정보력, 분석력, 그리고 타이밍을 읽는 감각이 필요한 시장입니다.” (디에고 알바레스 에스핀)