[경제] 장판 밑 달러”와 부동산 : 세금 문제 없이 부동산을 구매하려면 무엇을 고려해야 할까

최근 5월 23일에 공표된 2025년 대통령령 353호는 부동산 시장의 경직을 완화하고자 여러 절차 간소화 조치를 포함하고 있다. 주요 내용은 다음과 같다 :

• COTI(부동산 양도 등록 코드) 폐지

• CITI 공증인 보고제도 폐지

• 기타, 고액 소비 및 관리비 관련 정보제도 폐지

이러한 조치들은 모두 관료주의를 줄이고, 부동산 거래 절차를 간편화하려는 명확한 의도를 반영하고 있다.

하지만 이번 조치 중 **가장 큰 주목을 받은 부분은 “아르헨티나 국민의 저축 역사 복구 계획(Plan de reparación histórica de los ahorros de los argentinos)”**이라는 항목이다.

이 계획은 사람들이 집에 보관해온 **“장판 밑 달러”(은행 시스템 밖에 있는 현금 달러)**를 사용하여 합법적으로 부동산을 구입할 수 있도록 허용하는 것을 목표로 한다.

ㅇ기대 vs 우려

이 제안은 많은 사람들의 관심을 끌고 있으며, 비공식 자금을 경제로 끌어들이는 유인책으로 평가받고 있다.

그러나 동시에, 이 자금을 사용할 경우 향후 세금 당국의 감시 또는 과세 대상이 되는 것 아니냐는 우려도 제기되고 있다.

정부는 규제 완화를 통해 자발적인 제도 편입을 유도하고자 하지만, 그 세무적 영향과 안전성에 대해서는 여전히 불확실성이 존재한다.

요약하자면, 이번 대통령령은 부동산 시장의 활성화와 비공식 자금의 제도 내 편입을 추진하는 중대한 조치이며, “장판 밑 달러”를 이용해 세금 문제 없이 부동산을 구입할 수 있을지는 앞으로의 구체적인 시행 지침과 세무 관행에 따라 달라질 것으로 보인다.

이러한 변화는 부동산 시장이 긍정적인 반응을 보이고 있는 시점에 도입되었다.

부에노스아이레스시 공증인협회에 따르면, 2025년 4월 한 달 동안 CABA(부에노스아이레스 자치시)에서 총 5,471건의 부동산 거래가 이루어졌으며, 이는 전년 동월 대비 50.5% 증가한 수치로, 2018년 이후 최고의 4월 실적이다.

ㅇ 부동산 시장의 변화 : 서류는 줄었지만, 불확실성은 증가

세무 전문가이자 회계법인 대표인 **야니나 베아데(Yanina Beade)**는 이번 변화가 많은 시장 참여자들에게 운영상 부담을 덜어주는 긍정적인 조치로 평가하면서도, 서류 없이 달러를 합법화하려는 이들에게는 여전히 위험이 존재한다고 지적한다.

예를 들어,

누군가가 미화 12만 달러에 부동산을 매각했는데, 그 중 7만5천 달러만 은행 시스템을 통해 입증할 수 있고 나머지 4만5천 달러의 출처를 명확히 설명하지 못한다면, 세무당국은 이를 세금 회피 또는 소득 은닉 시도로 간주할 수 있다.

이 경우, 여전히 조세절차법과 조세형사법이 적용되며, 과세 가능성과 제재 위험이 존재한다.

ㅇ지금은 공식적인 '자진 신고 제도'가 아니다

베아데는 정부가 **앞으로 보다 명확한 법적 외화 신고제도(정식 블랑케오)**를 마련할 계획이지만, 현재로서는 그러한 제도가 도입된 상태가 아니며, 신중하게 행동할 것을 권고하고 있다.

“세무당국은 여전히 조사를 할 수 있고, 납세자들은 이에 대비할 준비가 되어 있어야 합니다.”

 

ㅇ알려진 것 vs. 알려지지 않은 것

페르난다 라이운(Fernanda Laiún) 세무법인 LFS Tax의 파트너는 다음과 같이 설명한다.

“현재 비공식 달러(현금 보관 중인 달러)를 어떻게 사용할 수 있는지에 대한 명확한 규정은 존재하지 않습니다.
공증인들 중 일부는 서류작업 시 특별한 질문을 하지 않을 수 있지만, 실제로 그 돈을 입금하거나 수익으로 신고하려 할 때는 명확한 근거를 제시해야 할 필요가 생길 수 있습니다.”

그녀는 이 제도가 전통적인 의미의 ‘자산 합법화(블랑케오)’는 아니며, 현재는 **현실적인 수입 흐름(입금, 세금 신고된 수익 등)**을 기준으로 하는 새로운 단순화 세금 체계의 일부라고 강조했다.

이 체계는 국내 소득만 있는 일반 납세자가 자산 전체를 보고하지 않고, 입금 및 매출 등 실질 흐름만으로 세금을 계산할 수 있도록 설계되어 있다.

ㅇ결론

서류가 줄어들고 규제가 완화되었지만, 지금 당장 집에 있는 달러를 아무 문제 없이 부동산 구매에 쓸 수 있다고 단정하기는 이르다.

향후 정부의 세부 규정과 세무관행에 따라 납세자의 대응 전략도 신중히 마련해야 한다.

하지만 전문가들은 중요한 조건을 강조한다.

“이 제도를 활용하려면, 그 자금은 반드시 아르헨티나 내에서 형성된 것이어야 한다.”
문서로 입증되지 않은 ‘장롱 속 달러’는 세금 노출 없이 자유롭게 사용할 수 있을 가능성이 매우 낮다.

 

ㅇ부동산 업계의 시각

카를로스 도도리코(Carlos D’Odorico), 부동산 중개업체 대표는 시장 최전선의 입장에서 의견을 전했다.

그에 따르면, COTI(부동산 거래신고 코드) 폐지는 구매자에게 직접적인 영향은 없으며, 해당 절차는 판매자 측의 책임이었다.

그러나 새로운 세무 방식은 서류 제출 압박을 줄이고 자금 출처에 대한 질문을 줄이면서,

“부동산 거래 흐름을 보다 원활하게 할 수 있다”는 점에서 긍정적인 영향을 줄 것으로 보고 있다.

그는 또한 다음과 같이 언급했다 :

“은행마다 대출 심사 기준은 다르지만, 정보 제출이 간소화되면 심사 기간도 줄어들 수 있습다.
현재 주택담보대출은 평균 60~90일이 걸리지만, 이런 조치들이 **그 기간을 단축시킬 수 있습니다.”

또한 현재 시장에서 미화 8만~15만 달러 사이의 부동산이 가장 활발히 거래되고 있으며, 이는 대출 승인 대상(‘apto crédito’)이 되기 쉬운 가격대이다.

“서류 간소화 덕분에 이 가격대의 부동산 회전율이 높아질 가능성이 있습니다.
아직 신축 건물 대상 대출이나 부분 담보 제도 같은 정책이 부족하지만,
시장에는 이미 움직임이 감지되고 있습니다.”

 

ㅇ절반 열린 문… 확신은 아직 부족

부동산 개발사 Spazios의 금융 고문인 **세바스티안 로지오(Sebastián Loggio)**는 정부 계획이 잠재력은 있지만 신뢰를 즉각적으로 얻기는 어렵다고 지적한다.

“단순한 대통령령만으로는 부족합니다.  법률 개정이 수반되어야만 납세자들의 불안감을 해소할 수 있습니다.”

하지만 그는 정부가 보다 근본적인 세제 개혁을 이뤄낸다면 긍정적인 결과가 나올 수 있다고 덧붙였다.

“잠자고 있는 달러를 경제에 유입시키는 아이디어 자체는 매우 긍정적입니다.
하지만 법적 안전성이 확보되지 않으면, 일반 국민을 설득하기는 어려울 것입니다.”

 

ㅇ핵심 조언 및 유의사항

전문가들은 기회와 위험이 공존하는 현재 상황에서 다음과 같은 신중한 접근을 권장한다 :

1. 세무 전문가 상담 필수

   • 아직 명확한 규정이 없기 때문에, 감독기관의 자의적 해석이 개입할 수 있다.

   • 회계사나 세무사가 적절한 구조를 조언해 줄 수 있다.

2. 입증되지 않은 고액 거래는 피할 것

   • 대통령령에는 구체적인 한도가 없지만, 과도한 금액의 거래는 세무 교차 검증 시 의심을 받을 수 있다.

3. 모든 규제가 사라진 것으로 착각하지 말 것

   • COTI 폐지 등 서류 간소화 조치는 있었지만, ARCA(구 AFIP)는 여전히 조사의 권한을 보유하고 있다.

4. 사후 은행 입금 주의

   • 장롱 속 달러를 나중에 은행 시스템에 입금할 경우, 은행은 자금 출처 증빙 서류를 요청하거나 금융정보분석원(UIF)에 보고할 수 있다.

5. 공증인의 역할 변화 가능성 고려

• 현재는 일부 거래에 대해 공증인이 보고 의무가 없지만, 향후 제도 변화에 따라 책임이 커질 수 있다.

규제 완화와 비공식 달러 사용에 대한 문이 열리고 있지만, 이는 ‘조세 사면’이나 ‘사실상의 블랑케오’는 아니다.

회계사 베아데는 “단순화가 무질서로 오해되지 않도록, 신중하게 행동하고 전문가의 조언을 받는 것이 중요하다”고 강조한다.

아르헨티나 부동산 시장은 이번 조치들을 기대감을 갖고 주시하고 있다.
정부가 법적 명확성과 안정성을 확보해 나간다면, ‘장롱 속 달러’가 위기 없이 ‘벽돌’로 바뀌는 현실도 가능해질 것이다.