[일반] 부동산 증여: 부동산 시장에서 점차 확산되고 있는 이 방식은 어떻게 작동하나

예측 가능성, 재산 관리의 정비, 그리고 가족 관계의 안정을 중시하는 흐름 속에서 부동산 증여는 부동산·법률 시장에서 다시 한 번 중요한 위치를 차지하게 되었다. 새로운 제도는 아니지만, 민·상법(Código Civil y Comercial) 개정과 보다 역동적인 부동산 시장 환경을 계기로 다시 주목받으며, 점점 더 많이 문의되는 선택지로 자리 잡고 있다.

생전에 부동산을 이전할 수 있고, 장기간의 사법 절차를 피하면서 비용을 줄일 수 있다는 점이 이러한 증가의 주요 이유다. 여기에 더해 중요한 요소가 하나 있다. 오늘날의 증여는 재산을 받는 사람뿐 아니라, 매수자나 금융기관과 같은 제3자에게도 법적 안정성을 제공한다는 점이다.

공증(등기) 업계에서는 최근의 높은 관심이 문화적 변화에 따른 것이라는 데 의견을 같이한다. 가족들이 미리 대비하고, 결정을 사전에 정리해 두며, 향후 분쟁을 피하려는 경향이 강해졌다는 것이다. 이러한 맥락에서 부동산 증여는 당사자 간 합의와 전문가의 자문가 전제될 경우, 유연한 수단으로 부각된다.

부동산 증여란 무엇이며 언제 활용되나

증여는 한 사람이 다른 사람에게 대가 없이 재산을 이전하고, 이를 상대방이 수락함으로써 성립하는 법률행위다. 부동산의 경우, 공증인(에스크리바노) 앞에서 공정증서로 작성되어야 하며, 이후 부동산 등기소에 등록해야 한다.

역사적으로는 부모나 조부모가 자녀나 손주에게 주택을 이전하는 데 주로 사용되었다. 오늘날에는 이에 더해 복잡한 자산 구조를 정리하거나, 특정 가족 구성원을 보호하거나, 재단·기관에 기부하는 목적 등으로도 활용된다.

부에노스아이레스 공증인협회 소속의 소니아 루카셰비치(Sonia Lukaszewicz) 공증인은 증여가 “민·상법(Código Civil y Comercial)이 명확성과 예측 가능성을 부여하면서 다시 전면에 부상했고, 오랫동안 의문을 낳았던 많은 두려움을 해소했다”고 설명했다.

또한 그는 2020년 법 개정 이후, 증여가 “이후의 매매나 주택담보대출 설정에 있어 더 이상 문제 삼을 수 있는 권원(title)이 아니게 되었다”며, 시장에서의 완전한 법적 안정성이 보장된다고 강조했다.

부동산 증여의 일반 요건

관할 지역별 세부 차이는 있으나, 증여를 성립시키기 위한 공통 요건은 다음과 같다.

• 증여자가 자신의 재산을 처분할 법적 능력을 갖출 것

• 수증자의 명시적 수락

• 공증인 앞에서의 공정증서 작성

• 해당 부동산 등기소 등록

• **가족관계 및 유류분(법정 상속분)**에 대한 검토

이러한 기본 틀을 바탕으로, **부에노스아이레스시(CABA)**와 부에노스아이레스주 사이에는 운영·세무상의 차이가 발생한다.

부에노스아이레스시(CABA)의 부동산 증여

ㅇ 누가 증여하고 받을 수 있나
루카셰비치에 따르면, 성년이며 권리 행사를 완전히 할 수 있는 사람이라면 누구나 부동산을 증여할 수 있다. 수증자는 개인 또는 법인 모두 가능하며 제한은 없다.

이는 직계 가족뿐 아니라 시민단체, 재단, 비영리기관도 포함한다. 미성년자도 수증자가 될 수 있으며, 이 경우 법정대리인이 증여를 수락한다.

그는 “증여는 가족 자산 관리뿐 아니라 연대·공익·기관 목적에도 활용 가능한, 폭넓고 유연한 도구”라고 설명했다.

ㅇ CABA에서 주택 증여 시 필요한 서류

• 부동산 소유권 증서

• 증여자 및 수증자의 신분증(DNI)

• 혼인 상태 관련 자료

• 부동산 등기소 증명서

• 지적(캐다스트로) 증명서

• 해당 시 배우자 또는 동거인의 동의

• 미성년자의 경우 법정대리인 참여

마지막으로 루카셰비치는 사전 분석의 중요성을 강조했다. “서류만큼 중요한 것이 사전 검토다. 공증인은 가족 전체의 상황, 당사자의 의사, 유류분 비율, 그리고 해당 증여가 향후 상속에 산입되는지 여부를 평가한다”고 설명했다.

또한 사용수익권(우수프럭토, usufructo) 유보에 대해 검토하는 것이 바람직하다고 강조했다. 이는 증여자가 평생 해당 부동산에 거주할 수 있도록 하는 조항이다.

CABA에서의 비용과 소요 기간

경제적 측면에서 보면, 증여는 상속 절차보다 비용이 적게 드는 경우가 많다. 부에노스아이레스시(CABA)에서는 세금이 부과되지 않으며, 비용은 주로 공증인 수수료와 등기 비용으로 구성된다.

공증인 수수료는 공증인협회 요율에 따라 산정되며, 일반적으로 **행위 가치의 약 2%**를 기준으로 한다. 이때 부동산 실제 가치, 당사자가 정한 금액, 재정 평가액 가운데 가장 높은 금액이 기준이 된다.

절차 소요 기간은 보통 공정증서 작성까지 15~20일, 여기에 등기 기간이 추가된다. 서명과 동시에 수증자는 소유권을 취득한다.

부에노스아이레스주에서의 주택 증여

부에노스아이레스주 공증인협회 회장인 **기예르모 롱기(Guillermo Longhi)**는 CABA와 주 관할 지역 간에 법적 차이는 없다고 설명했다. 그는 “기본 법률은 **국가 민·상법(Código Civil y Comercial de la Nación)**이기 때문에, 전국적으로 동일한 법적 틀이 적용된다”고 밝혔다.

양 관할 지역의 공증인들은 부동산 위치와 관계없이 증여를 진행할 수 있다.

롱기는 누구나 자신의 재산을 증여할 수 있으며, 부모와 자녀 간 증여가 가장 일반적이고 부동산 시장에서도 문제없이 유통된다고 덧붙였다.

반면, 제3자에게 하는 증여의 경우, 강제상속인이나 채권자가 해당 행위로 인해 불이익을 받았다고 판단하면 이의 제기 대상이 될 수 있다.

부에노스아이레스주에서 요구되는 서류

부에노스아이레스주에서는 다음 서류가 필요하다.

• 소유권 증서

• 소유권 및 처분 제한 여부 증명서

• 지적(캐다스트로) 증명서

• 해당 시 ARBA, 지방자치단체, AYSA 체납 증명서

미납이나 법적 문제를 정리하기 위한 목적에서, 요구 서류는 매매 계약 시와 유사한 수준이다.

주(Provincia)의 비용·세금 및 절차 소요 기간

도시(CABA)와 달리, 부에노스아이레스주에서는 **무상 재산 이전세(ITGB, Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes)**가 적용된다. 이 세금은 모든 증여에 일괄 적용되지는 않으며, 수증자 1인당 비과세 최소 금액이 있고, 이를 초과하는 부분에 대해 4%부터 시작하는 누진세율이 부과된다.

롱기(Longhi)는 **ITGB(무상 재산 이전세)**가 증여와 상속 모두에 적용되며, 향후 해당 부동산을 처분하려면 이 세금이 완납되어 있어야 한다고 설명했다.

이 세금을 제외하면, 증여에는 인지세가 부과되지 않으며, 매매보다 비용 부담이 적다는 점도 강조했다.

부에노스아이레스주에서는 증여 절차 완료까지의 기간이 요구되는 증명서 종류에 따라 30~60일 정도 소요된다. 신속 절차를 진행할 경우에는 약 30일 내에 마무리할 수도 있다.

증여 vs 상속: 많은 가족들이 미리 증여를 선택하는 이유

부에노스아이레스시(CABA)와 주(Provincia) 모두에서, 증여는 생전에 재산을 정리하고, 비용을 줄이며, 장기간의 사법 절차를 피할 수 있는 수단으로 평가된다.

루카셰비치는 “가족 간 합의가 있고, 각 상속인이 무엇을 받을지 사전에 정할 수 있는 경우 증여가 유리하다”고 설명했다. 이 경우 상속 절차는 미리 처분되지 않은 재산에 한해 제한적으로 진행된다.

팬데믹 이후 더욱 두드러진 이러한 방식의 확산은, 변화가 잦은 환경 속에서 확실성을 추구하려는 움직임을 반영한다. 가족들은 사전 계획, 관계의 유지, 그리고 결정을 미리 내려두는 데서 오는 안정감을 중시한다.

롱기는 적절한 시점은 각자의 상황에 따라 다르다고 전제하면서도, 증여가 “생전에 재산 분배에 합의할 수 있게 해 주고, 향후 분쟁을 예방한다”는 점을 강조했다.

그는 개인적인 견해로, “증여 시 부모를 위한 사용수익권(우수프럭토) 유보 또는 설정을 권장한다. 이 제도는 부모가 사망할 때까지 해당 부동산에 거주하거나 이용할 수 있도록 하며, 자녀와 합의해 매각할 경우에는 사용수익권을 해지해 부동산을 처분할 수 있게 해준다”고 결론지었다.